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調控時代樓市投資方向多元化

2019-09-14 来源:

  距离今年1月26日国务院下发“国八条”、进行去年4月以来的第三次全国性楼市调控,至今又过去了4个月经过了一年多的起起伏伏,目前不论业界、官方还是大众似乎都达成了一种共识:房价的过快上涨已经如愿受到控制,但房价依然在高位徘徊、甚至缓慢爬升,价格回落在短期内尚难期待在这种印象以及投资渠道缺乏和通胀压力的大背景下,楼市依然受到投资者的青睐不過,他們的投資方向正在發生變化:從以前的購買住宅,到現在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式并舉

  犹豫一番的投资

  今年4月1日,毛峰(化名)在石家庄市的一个投资讨论活动上出现的时候,还略显边缘因为那次讨论的主题是公寓投资,而他则是刚刚购买了一间小户型的写字楼,坐在那里有些局促似的无从开口时隔近两月,再谈起他花25万买下的那间写字楼,毛峰的语气明显变得底气充足

  “那边周围配 得很快,高层也越起越高,我看越来越有氛围了”毛峰的声音里有隐约的兴奋

  毛峰投资的这座写字楼名叫“财库国际”,位于石家庄市区东南(槐安路和翟营大街交口),没有出二环站在楼下张望,向西一个路口是正在建设中的万达广场,向南两个路口则是东南一带最热闹的卓达商圈和·空中花园商业区,公路正对面则是同为20多层高的“金马国际”商务会所在这两个月中,从这里可以清楚看到万达广场的4座方正塔楼正日渐长高,对面的金马国际也从刚刚开业变得日渐繁荣别的不说,单看金马国际的底商——、连锁酒店、夜总会、咖啡屋、 6524便利店——那出出进进的人流,就可以理解毛峰日渐笃定的心情

  一开始,毛峰对于购买写字楼作为投资充满不确定感,他告诉《燕赵都市报》,做这次投资还有过一次波折:一年前他就得知这里开售写字楼,但他犹豫了,不知投资前景如何,结果在犹豫的过程中房源告罄他的这间是后来有人放弃、售楼员又通知他,这才买到手 5平方米左右的房间,共花了25万元

  “我买的时候就已经是准现房了,”毛峰说,“一看,外装修什么的确实也还不错,而且周围配套也都起来了,旁边万达的写字楼贵一倍呢,就差一个路口——想想应该不会亏,就买了”

  毛峰回忆,售楼员当时介绍,预计每平方米的租价能达到1..8元,15年之内能够返本他对这个预期比较认可,认为基本能租到这个价格

  流行“混搭”式投资

  在很多人投资写字楼的时候,都曾有过类似毛峰的犹豫和纠结,因为过去几年的经验让他们更熟悉对于住宅类房产的投资,而不是写字楼这样的商业房产石家庄房地产业内人士赵杨表示,两者最大的区别在于,此前投资住宅的收益主要在于固定资产的增值——房价上涨,辅以持有环节的收益——租金而现在投资写字楼,其主要收益是来自于租金,房价的上涨则排在第二位

  业内普遍认为,让投资者将目光转向商业地产的是政府层面的楼市调控,尤其是限购令由于限购令针对的是住宅类房产,因此很多住宅类房产的投资客进入商业房产市场赵杨甚至表示,商业地产是否能火,在于“限购令”执行得是否严格

  然而,现实永远不等同于单纯的理论分析——在这个现金贬值、投资当道的年代,更多的投资者做着“两手”甚至“多手”准备

  毛峰就承认,之所以投资写字楼,固然是因为调控后更了解和看好写字楼的投资前景,还有一个重要原因是,“已经投过一套住宅了”

  有趣的是,毛峰这套住宅的投资也与普通人思路不同:他选择了异地购房,将钱花到了邯郸老家2009年底左右,他在邯郸的西北市郊花29万元购买了一套近90平方米的住房,同样是为了投资这笔投资的成功之处在于,一年多的时间,单价已经从当时的 200元升值到了现在的近4000

  “我爱人是在银行做产品的,她知道不要把鸡蛋放在一个篮子里”毛峰笑笑,说因此,这个月收入约8000元的中产之家已经投资了两套房产

  虽然并不是所有家庭都有幸像毛峰的家庭一样拥有一位专业理财师,但房产投资的多元化已经在渐渐流行住宅地产+商业地产,居民楼+商铺/写字楼,本地投资+异地投资,越来越多的新型投资甚至组合投资出现在房地产领域

  在毛峰一家投资的“财库国际”旁,百米高楼比比皆是——向东是西美第五大道和五洲天地、金域蓝湾这样的百米高层住宅,向西是万达在建的公寓、写字楼、住宅楼组合,向南是金马国际商住楼在这些气派的崭新高层之间,穿插着或成片或不成片的普通而老旧的低层居民楼就在财库国际的200米之遥,甚至还有一个崭新的“玉马菜市场”,应是裕华区标准化菜市场建设中的一个这种住宅与商住的“混搭”,旧建筑与新建筑的融合,是石家庄这座城市的特色,同时也隐喻着多元化的投资方式谁能知道这其中,有多少房间的主人是带着投资心态而来

  短期高回报已不现实

  目前正在销售写字楼项目的赵杨说,今年春节过后,石家庄市的写字楼市场有一个大幅上涨,涨幅达到20%- 0%高端写字楼的单价更是从去年的涨到万元以上,其中某高端项目涨到了1.. 万元“写字楼市场正在从沉寂8年之后的价值洼地向上攀升,”赵杨说,这与这一项目迅速为投资者所知有关,“以前大家都没意识到写字楼”

  据他介绍,200 -2004年,石家庄市以西美一期、东方、裕园广场为代表的第一批高端写字楼上市,当时的单价即为元,六七年间单价上涨不大,直到今年才有一个强劲的跳空向上

  与此同时,商铺和公寓的行情也有所上涨目前石家庄市商铺的单价,从靠近二环的一万多到市中心的二三万元不等;市区一套50平方米左右的精装修小户型公寓,价格也需 万元

  一位别墅项目的营销总监分析,总体看来,商业地产的价格上升以及异地购房的热情上升,都是一种“挤压效应”,属于被楼市调控政策从住宅市场向其他项目挤压,或者从价格高地向价格洼地挤压而且,他透露,即便住宅市场,投资热情也没有降低以他所熟悉的别墅领域为例,仍有很多人在咨询预开盘项目,主要原因是缺乏有效投资渠道

  至于投资收益,赵杨分析,目前投资房地产市场,最大的变化是再期望短期高回报已经不现实,更多应期望长期、稳定的回报

  他解释说,投资者的收益可以分为两部分:房价的上升和房租收入当房价已涨至高位,期望前者就变得困难,持有环节的增值就变得更重要而这也是目前商业房产项目更受欢迎的原因——租金回报高同时他认为,这也是更为健康的房地产投资方向和投资态度

  不过,业内人士同时提醒,商业房产市场是一个受政策等各种因素影响很大的市场,极为依赖城市的热门发展区域和周边配套,投资时需谨慎并多做考察同时,对待售楼方所宣称的预期租金和收益比应有理性判断,“楼书写比较高的收益比是一个营销手段,不能说它是违法的,但是确实可能写的是顶峰时的最高收益,要达到这个顶峰需要很多因素”

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