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6家房企激戰5輪石家莊東北二環樓市再升級

2019-08-16 来源:

  5月1 日,石家庄东北二环区域楼盘「狂欢」了一把

  当天9宗地块公开出让,6宗位于东北二环区域其中东北二环区域热闹非凡:旭辉介入南石家庄城中村改造地块,天洲视界城D区储备地块流拍(未达底价),唐宫原著三宗储备地块成交,体育大街和石德铁路旁[2019]024号净地6家房企5 轮竞拍,最后以9658元/㎡楼面价成交

  图片来源:石门楼市 9宗地块信息

  通过对以上6个地块的拿地开发商进行分析:

  南石家庄城中村改造地块(成交):本地房企+旭辉

  天洲视界城(流拍):本地房企

  唐宫原著三地块(成交):本地房企+临沂永基置业

  [2019]024号净地(6房企竞拍):本地房企+本地房企

  小磊发现两个特点:

  1、为了生存,本地房企已开启「1+1」模式,除了与外来房企合作,还有本地房企间的「联合」;

  2、偶然出现一宗净地,外来房企与本地房企,势必会争得头破血流

  有业内指出背后原因:本地房企「有资源缺资金」,外来房企「有资金缺资源」,而双方沟通顺畅,自然可以强强联合,否则只能兵戎相见

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  进入4月份以来,房企对于石家庄土地市场的表现,实在有点疯狂

  4月17日,北京华远摘牌〔2019〕008号块地,溢价率高达49.9%,楼面价格9514元/㎡;

  5月1 日,润江+亨伦联合摘牌[2019]024号地块,溢价率高达82.5%,楼面价9658元/㎡;

  元/㎡的楼面价,意味着楼盘售价2万单价已经挡不住了 年前,石家庄棉四地块公开出让,经过91轮竞拍,荣盛以 5.5亿元成功获得该地块,石家庄新地王诞生,楼面价8402元/㎡,如今该地块楼盘荣盛华府高层均价2.5万元/㎡

  2016年土拍现场

  年前,楼面价8402元/㎡的棉四地块,还是一环位置;如今2019年,元/㎡的楼面价地块位置,已经蔓延到了2环区域甚至2.5环位置

  每次高价地出现,都会让这个区域成为一个「热门」,天山九峯刚拿下〔201 〕 6号地时,1 78万/亩的单价,让业内人士对该项目的盈利感到担忧,当时石家庄的楼市还比较低迷,但是也带动了周边盛邦大都会等项目的销售业绩2015年楼市逐步开始回温,天山九峯区域一度成为热门区域,不仅自身“尝到了甜头”,同区域的项目也跟着“沾光”了

  同样,荣盛棉四地王事件一个月后,2月份,保利花园项目终于“按耐不住”,在售均价由原来的9000元/㎡,上涨到了10500元/㎡,上涨了1500元/㎡加上2016年楼市金融宽松政策,2016年石家庄楼市房价呈现「暴涨」态势,当时周边区域14个楼盘涨价,涨幅达到千元以上的有6个楼盘

  面对高价地,其实开发商有自己「算盘」一宗净地出现,开发商在土地竞买时会综合权衡土地成本和未来房价预期,当开发商对未来房价乐观预期时,具有高价格竞买土地的意愿5月1 日,[2019]024号地块吸引了润江亨伦联合体、荣盛、保利、华润、国瑞以及东亚新华等6家房企,5 轮竞价

  节节攀升的楼面价,激烈的竞拍,足可以看出,这片区域在6家房企心中的「价值」

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  其实在小磊看来,润江地产+亨伦地产拿地,是一种战略需要润江地产在「拿地海报」中:润江地产全面进驻石家庄主城区据小磊调查,润江这些年都是徘徊在主城区周边拿地,如高新区、正定县、鹿泉区等区域但是在石家庄「主城区」并没有项目

  相比于润江地产+亨伦地产的「强强联合」拿地,类似「北京华远」这样的外来房企则没有选择:面对石家庄土地市场的火热,能拿地就行,不拿地就无法立足因为他们考虑很简单:拿地,站住脚

  ▏房企拿不到地,一切就等于零

  外来房企即使产品做得再好,营销再厉害,没有地块就如同没有米一样,大房企在石家庄拿地之难,已是这个行业的痛点

  ▏石家庄是一个战略要地

  兵法中,战略要地是指对战争全局有重大影响的地区商场如战场,在房企展开全国布局的时候,一些城市,或者一个城市的某些区域,对房企就有战略意义2017年10家房企进驻石家庄,就目前这种态势,石家庄就是这样一个重要战略布局城市

  这一波土拍下来, 个项目落地东北二环区域:旭辉南石家庄城中村改造项目、唐宫原著储备项目、以及润江[2019]024号项目如今东北二环区域已经云集了万科、恒大、保利、旭辉、远洋等多家品牌房企,成为了购房人关注较高的区域

  图片来源:石门楼市 东北二环部分楼盘分布

  过去东北二环区域城中村林立,十里铺、南石家庄、土贤庄、南北翟营、南北高营、西兆通、桃园、东西古城……如此多的城中村,为房地产开发提供了大面积的土地

  从东胜紫晶悦城、十里铺城中村改造——天洲视界城,南石家庄城中村改造——天海博雅盛世、土贤庄城中村改造——永邦天汇……东北二环区域楼盘遍地开花

  当时这个区域,并不缺乏楼盘项目,只是缺乏「靠谱项目」对比周边的本地房企,作为最早进驻东北二环区域的恒大和保利,吸引了众多购房者的追捧,品牌房企的「靠谱」标签,促使恒大御景半岛和保利花园也迅速成为当时区域内的标杆

  如今石家庄东北二环区域楼盘面临「再次升级」,2019年4月,万科翡翠书院项目亮相,2019年5月,旭辉介入南石家庄旧村改造项目,加上入局已久的恒大御景半岛,以及远洋安联西兆通项目,目前东北二环楼市已经步入「品牌房企」时代品牌房企不断入驻,将推进「区域产品」升级换代,加速东北二环楼市迅速崛起,促使区域价值飙升

  图片来源:石家庄万科 万科翡翠书院实景图

  对于购房者而言,关心的更多的是产品身边的几个购房案例可以看出,目前在石家庄,品牌开发商项目绝对是第一选择作为百姓生活中“最大消费”,买房置业也是如此

  相同地段区位下,人们普遍会优先挑选大品牌开发商项目,因为品牌背后是人们日积月累的口碑和雄厚的产品力换句话说,大品牌开发商的规划设计、产品细节、施工质量、物业服务基本无可厚非,毋庸置疑

  小磊:对于东北二环区域而言,品牌房企的到来,必将让这片区域的生活更加「与众不同」

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