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北京三成商品住宅被現房

2019-09-14 来源:

  库存增多住宅陆续“期”转“现” 北京期现房存量套数比达到2:1———

  调控持续施压下,北京楼市正在发生着诸多微妙的变化,不少房地产从业者近期也都敏感地发现,眼下北京市场上以现房销售形式出现的项目是越来越多了库存量不断加大,销售速度明显放缓,而楼盘建造的施工进度却得按部就班,现房、准现房量正在进一步增加,持有成本的不断增长也让不少项目“叫苦不迭”,这已成为当下摆在不少开发商面前的严峻现实

  市场发现

  ●北京20%在售项目打出“现房销售”牌

  11万套存量房中三成是现房

  近期,本市不少楼盘都打出了现房或准现房的旗号如东五环的一知名楼盘便以“××小学旁的唯一现房”进行着促销销售人员介绍,楼盘已是现房,对面就是市属某知名小学分校,9月份已经开学“有70%的房源已交付了,您可以到小区里去实地看看,不少业主已经进场装修了,大部分都是因为孩子上学的,现在买还有特别优惠”销售人员不遗余力地向买房人推销

  相比于该项目70%的销售去化率,东四环某价格不菲的豪宅项目从开盘至今已超过三年时间,绝大多数楼栋已封顶而从公开信息渠道了解到,该项目尚有六成以上的房源待价而沽,成为从期房卖成现房的典型之一,开发商热市中着意放缓开盘节奏及涨价幅度的不断加大,是销售“期转现”的主要因素

  来自搜房的统计显示,目前北京区域在售楼盘接近 00个,其中现房和接近封顶的准现房项目约占了60个,达到总量的20%左右,截至10月10日,北京市新建商品房可售总套数为11 940套,这其中未签约现房达 7515套,期现房存量套数比达到历史惊人的2:1

  ●当下买房人更青睐买现房

  “捂出来”的现房让开发商有苦难言

  “现房、准现房项目在与期房项目对抗中确实有着更明显的优势但北京市场上现房项目目前的销售整体状况也难言景气,主要原因恐怕还是价格即便给出一些折扣优惠,但事实上目前北京市场上现房价格还是要比期房贵很多,同区域内的同类项目,现房价格往往要高出20%— 0%,这让绝大多数精打细算的买房人难以接受”我爱我家副总裁胡景晖认为,在价格相差不大的情况下,肯定还是现房销售更具有优势,毕竟现房销售对买房人而言减小了购房风险,买了就能很快入住“买现房感觉更踏实”购房者汪先生认为

  据了解,目前现房、准现房一般分为三类第一类是开发商为了体现产品特色,主动以现房姿态出现在市场上,比如以现房、准现房形式开盘另一类是因前期蓄客不理想,或自然销售周期延缓造成的被动现房第三类现房是已经交房的少量尾盘,这类房源由于已全部呈现,加上前期业主的切身体验,其风险最小,但选择面也相对窄很多

  “楼市大热的时候公司总是要求放缓销售节奏,有房慢慢卖,寻求更大溢价利润,可如今市场急转直下,曾经捂盘待涨的项目一下被动起来虽然买房人更钟情现房项目的呈现度,但可以说目前99%的楼盘都不会轻易选择现房销售”一位曾在多个房地产项目担任营销负责人的受访者表示,在过去楼市的旺季,期房都很抢手,没有开发商愿意熬到现房再卖错失“钱景”同时从销售回款、银行还贷、给付建筑、材料、施工款以及持有成本等诸多角度考虑,现房销售的“成本”实在太高,除非极少数“不差钱”、“长期操作稀缺单盘项目”的别墅或高端公寓项目

  “国家出台的多种调控政策落地实施、刚需购房者观望情绪浓厚,投资性的购房者受政策所限,投资房产无门,造成了销售速度下降;加之工期逼近,难免造成项目出现现房或者准现房的现象另一方面,也和开发商的推盘节奏有关”该负责人表示

  专家观点

  ●现房销售难成开发商“促销王牌”

  大量期转现将成未来市场发展趋势

  中原地产华北区董事总经理李文杰表示,期房营销模式多年来大行其道,在初期用“空手套白狼”来形容也不为过,开发商普遍乐于期房销售正是由于开发销售速度快,且启动资金少、开发风险低然而这样的格局在2011年的楼市却发生了巨变,期房销售模式独霸的时代正在遭受到严重冲击

  不论是从宏观方面,还是微观方面来看,现房销售模式是市场的必然:首推原因国家调控在顶住上半年国家楼市调控的影响之后,下半年所释放出的政策信号并未放松其次是银行银根紧缩,贷款额度减少,开发商资金链受到威胁银行放款慢,购房贷款困难,开发商资金难以回笼第三是库存量加大近半年来,北京房地产成交量大幅下滑,直接导致存量房激增经历过大起大落的北京楼市,大部分购房者对房地产市场更加理性化,观望情绪浓厚,绝对不会盲目下手

  “当以上问题同时作用于市场,现房销售模式的出现已成为必然现阶段,现房销售模式的大规模涌现,是开发商被动的无奈之举也就是说,开发商是‘被现房’的沦为‘被现房’,是当前的市场形势所致,但也反映出当前开发商的痛楚” 北京高策房地产顾问机构董事长李国平表示,目前出现“被现房”情况对开发商非常不利开发商最初定资金计划时,大多按照期房销售的方式来组织和安排资金,直白点就是以小博大,但是“被现房”将导致资金成本增加很多调控又导致楼市销售速度降低,在一定程度上失去了与购房者进行价格拉锯的主动性随着购房者日趋成熟,理性购房已经成为共识,当供大于求的时候,价值规律将起到很大作用

  当现房销售成为一种常态,那么其促销效果反而会受到一定制约亚豪机构市场研究总监郭毅表示,“被现房”对于绝大部分的中小开发商的资金链是一个严峻考验,如果还把提高成交量的期望寄托于现房销售,还不如用降价促销来度过难关综合现阶段的形势来看,“被现房”是开发商的无奈之举,但也促成了营销模式回归本真现房销售或许在某些方面表现出一定的效果,但想将其作为大幅拉动成交量的促销手段,其效果未必明显

  此外,对普通购房者而言,价格合适的现房可遇而不可求而对于开发商而言,现房则带来了巨大考验如果现房销售增多,相信购房者绝对是热烈欢迎,毕竟现房销售模式对购房者的风险可降到较低程度但如果现房销售增多,相信不少开发商都难以支撑,毕竟资金压力过大将导致开发、维护成本大增

  采访中多位专家认为,普通商品住宅市场随着供应量的持续,加之各种购房政策的限制以及住宅投资群体的流失,现房或者“被现房”的现象将会持续随着调控周期的拉长和买方市场环境的进一步转变,在售项目“被现房”趋势将愈加明显

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