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10类人别妄图染指共有产权住房

2020-03-08 来源:

10类人别妄图染指共有产权住房

上周,北京公布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)之后,楼市陷入沸腾,喧嚣过后重回理性,通读了数遍这份长达5877字的文件,一份难言的心情涌上心间。

回顾北京住房保障史,自1998年推出经济适用住房政策,北京20年住房保障路上,不少人借机瓜分了政策红利,获得了几十倍的溢价收益。随着北京带有保障性质的住房产品越来越多,由经适房、双限房到自住房,售价渐涨,购房门槛不断提升之余,限制条件也越来越多。但是这些,都不如这份征求意见稿来的细致全面、拾遗补缺,让人惊叹!认真研读文件,有10类人别再妄图染指共有产权住房。

1

年轻单身者

“丈母娘需求”一度被列为中国十大推高房价理由的首位,而今,北京的共有产权住房为丈母娘们摘下了这口背负已久的黑锅。

「单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁

10类人别妄图染指共有产权住房

。」

共有产权住房不再针对低收入人群,而是面向普罗大众,年轻人想申购可以尽早结婚,先结婚后买房,丈母娘也只能夸666。没有高收入,就甭想舒服地做单身“贵族”。

2

离婚者

离婚,以前是规避限购和降低交易税费的法门,但是,继北京限购要求离异1年以上才具购房资格之后,共有住房对此再升级。

「申请时点距离婚年限不满三年,不得申请购买共有产权住房。」

这年头,离婚已经无关感情,而是攸关财富了吗?一杆子打翻一船人,假离婚者确实因此被封堵,但真离婚者却是伤情又碍财,苦!

3

居于“老破小”者

此前北京对于申请自住房的要求是具备北京限购资格即可,也就是说,京籍家庭名下有一套房也可申购自住房,然而,对于脱胎于自住房的共有产权房,却封住了这个口子。

「申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。」

「申请家庭有住房转出记录的不得申请购买共有产权住房。」

名下不仅要无房,甚至曾经卖过住房也不行。这条会伤害到部分住在“老破小”中的夹心层,卖掉旧房不足以支付面积稍大、品质略好的二手/新房的首付,但也不允许申购共有产权房。

目前,在链家上挂牌二手房报价低于300万元的约有1800套,相当于总挂牌量的7.3%,这类挂牌房源的面积大多为50、60平方米,房龄在年之间,但是,这部分人群如果仅有这一套住房,那么在现行政策条件下,已经基本失去了换房升级的能力。

4

北漂

说到北漂,可能会有不少人跳出来反驳,征求意见稿中明明给新北京人预留不低于30%的房源,凭什么说北漂申购不到共有产权住房?

当你们为30%而欢欣鼓舞时,不要忘记此前自住房并未限定户籍,而是面向所有具备北京购房资格的人群放开申购。

尽管2016年曾推出“区域优先”政策,并因此增加了北漂的申购机会。而新政的优先顺序与此前基本一致,仍旧是本区户籍和本区工作的京籍无房户本区工作非京籍无房户非本区工作和非本区户籍的京籍无房户,但却限定了划分给北漂的房源比重。

「满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。」

30%的比重看似不低,按北京5年25万套的建设计划来说,每年5万套中将至少有1.5万套分配给北漂,却仅占807.5万外来常住人口的0.19%,申购成功的难度有多高可以预见。

5

购房不自住者

就算购买共有产权住房的业主拥有超过50%的产权比重,却依然不能决定除自己以外,谁还可以住在这套房子里。

「已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。」

「不得违反本办法规定,擅自出售、出租、出借共有产权住房。」

出租,租金要与政府按比例分配;出借,不被允许,这套房只可用于自住。

6

未来计划有大笔支出者

按制度设计,购房5年内的共有产权住房不仅不会增值,反而会面临一定幅度的贬值风险。

「共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。」

所以,如果购房5年内家庭规划有大额支出的款项,可能需要卖房筹款,就尽量不要选择共有产权住房,且不说能否销售掌握在住建部门手中,销售价格还要在原购买价基础上有所贬值。

7

意图套现获利者

购房5年后就算允许上市交易,购房款要按产权比例与政府分割。

「购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。」

那么这个比例将会是多少呢?

「购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定」

购房5年后出让,计算房产增值部分是按当时市场价与购房时周边商品房的价差,而非与共有产权住房购买价之间的价差,而购房者以购房款为基数,获得这套共有产权住房相应比例的增值溢价。

以今年4月北京拍出的门头沟自住房地块为例,限售价2.3万元,相当于周边商品住房7万元售价的33%。如是一套70平方米的两居,购房者支付了161万元购房款,获得约33%的产权份额。5年后出售如果房价涨至8万,该套房屋价值560万,购房者获得560万的33%,共184.8万元,政府一文未出,分得375.2万元,相比仅仅卖地,算得上是无本万利的生意。

对于购房者而言,是付出5%左右的信贷成本,借助银行杠杆购买完整产权住房,还是低门槛购买共有产权住房,损失长远增值收益?共有产权房的制度设计,已经将谋求套现获利者隔绝在外。但话说回来,现在的购房者,又有多少不看重资产升值部分的收益呢?

8

急于售房过户者

小业主未来销售二手共有产权住房时,千万不能着急,因为共有产权住房的销售流程很可能将增加一项“解抵押”。

「共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。」当然,也规定了「代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。」

相信政府抵押融资后的投资行为不至于资不抵债,也不会被挪用他途,但偿还贷款并解抵押需要一个周期,必然会延长售房过户的时间。

9

阴阳合同逃避损失者

阴阳合同是二手交易中的一种违规现象,此举应用到共有产权住房中,不仅逃税,更会大幅减少政府应得收益,因此在机制设计中也明确了针对此项的管理举措。

「购房人转让价格明显低于评估参照价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。」

想偷逃政府收益,就让你血本无归,怕了吧?

10

小肚鸡肠、斤斤计较者

既然购房时与政府约定了相应产权比重,而在售房时也据此分配售房款,那么持有期间的成本如何合理分配、共同承担?明文规定,全部由购房者支付!

「共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。」

「共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。」

物业服务费中保安保洁等费用确实应由使用者承担,但其中公共设施设备的日常运行、维护、修理费用是否应由产权人共担呢?更不要说专项维修基金这样的大修费用,全部由购房者承担是否合理?

小肚鸡肠、斤斤计较者,请主动离开共有产权住房的申购行列。

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