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熱銷后的庫存二三線城市大盤危機

2019-10-13 来源:

  201 年12月底的一天,一家中型房企的董事长同21世纪经济报道聊天时表达了困惑过去一年,在他苦心深耕的三、四线城市,一些初来的大型房企演绎了不可思议的神话,单个楼盘的销售额达到四五十亿,几近于当地其他几家企业销售额的总和 对于其他开发商来说,感觉实在很糟:究竟是误判了市场,还是产品有问题羨慕和嫉妒的同行不在少數然而,神话终究是神话震撼过后,外行人眼里的“恢弘”,在同行人眼中显得有些脆弱 销售神话 碧桂园()是201 年最耀眼的房企,销售额越过千亿,增长率超过150%它在一些城市的热销大盘功不可没兰州50亿、沈阳50亿、山东海阳 0亿 以碧桂园·兰州新城为例,与其他开发企业先建房子再建配套设施的模式相反,碧桂园的项目往往在开盘时就能向客户呈现较好的园林、街、交通中心等配套 当然,最具吸引力的还是价格碧桂园·兰州新城一期精装房起价6280元/平方米的,而兰州房地产市场均价已达到7500元/平方米左右,城关区、雁滩等热门区域均价已超过8500元/平方米它在去年10月开盘时一举收获50亿而据兰州市房地产管理局的,201 年上半年,兰州商品房交易额才达到7 亿元,2012年全年的交易额为80亿元左右 兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道采访时指出,相比之下,大型品牌房企确有优势首先是品牌的优势,这些房企新进入一些城市时,往往高举高打其次是产品能力大企业往往有更强的研发能力,有更多的项目数据做支持新进入一个城市时,直接引入在其他区域已经获得市场认可的户型,缩短了适应市场的时间碧桂园的项目从拿地到样板间建设完毕,只需要三至四个月的时间,就可以销售,这也节约了财务成本 碧桂园并非孤例,过去几年时间里,恒大( .HK)、龙湖()、世茂房地产(081 .HK)都曾制造过热销神话 恒大海上威尼斯项目2012年开盘时曾创下20亿的销售额该项目位于长江入海口北岸的江苏启东克而瑞副总裁、上海公司总经理于丹丹曾表示,高性价比是海上威尼斯受到客户欢迎的主要原因,“产品高调,定价亲民高性价比是一大优势,在离启东不远的崇明岛,别墅价格一般在 万至 .5万/平方米,海上威尼斯的价格仅为崇明岛别墅的1/ ” 克而瑞咨询中心副总黄章林则认为,海上威尼斯热销是因产品类型丰富项目满足了上海客户渴望去海边休闲需求而从小户型公寓到别墅,可符合不同类型客户的胃口易居电商上海公司执行总经理周海平补充说,易居发放的近8000张E金券助推了项目热销 这样的辉煌会有多久 难以持续的高增长 历史是面最好的镜子 据克而瑞发布的2011年度山东项目销售排行榜显示,龙湖·葡醍海湾总成交金额约 0亿元,成交套数176 套,位居烟台销售榜榜首 公开资料显示,葡醍海湾占地8500亩,分A、B、C三个地块,目前正在开发的是A地块A地块也有1、2、 期,其中一期绝大部分已经售罄一期热卖的是独家独栋的一层度假小院,每套80万元起这种度假小院面积不大,适合来烟台旅游的人们居住二期主要销售的是叠院和叠拼,三期主要推出的是高层、别墅和写字楼项 2012年开始,冠军已经悄然易主201 年烟台楼盘成交金额前十名的榜单中,一线房企万科、万达包揽冠亚军,其中万科揽金19亿元,万达1 .1亿元本土房企容大置业居第三位,10.1亿元 不止一位开发商感叹,三、四线城市住宅的钱难赚,但大开发商一进来,就以咄咄逼人的气势抢走大部分市场份额文章开头提到的开发商认为,低价策略是不可持续的 再以碧桂园兰州项目为例,不为多数人所知的是,碧桂园·兰州新城一期总占地面积1800亩,而道路、绿地等规划用地就占1000亩这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地另据了解,项目建设地属于失陷性黄土层,其绿化、修桥、建筑等基础成本增加了 倍以上 大型房企固然可以通过财务资源、成本控制能力、产品打造能力,实现盈利但这些热销大盘的共同点在于,一期基本上是成本价抑或是微利的大家都采取了相同的策略,加快去化速度,回笼资金,迅速收回土地成本和公建成本 后期的销售速度放缓,既有主观原因也有客观原因一些开发商放缓推盘的速度,是因为利润和销售速度常常不可兼得这些大盘常常位于城市郊区,开发商想等区域稍稍培育成熟后,再推出利润较高的产品客观原因则受制于城市本身的发展,经济、人口等多重因素 对于大盘来说,一期的热销并不代表大获全胜一些热销大盘,起初不可避免地有一些投资型客户,交房后他们不会入住为了避免沉淀资金,大多数大盘的商业,前期也选择了散售由于没有足够多的长住客户,商业就难以存活形成恶性循环,这些大盘将无法兑现当初的承诺 但也不必过分担心尽管开发商与地方政府签订的投资框架协议,意向开发面积通常十分惊人,动辄近万亩但唯有确权的土地才会进入上市公司报表按照开发多少,拿多少地的原则,开发商的库存问题并不会马上显现即使销售不畅,也不会因此出现资金链断裂,一期热销后,成本基本已回收 但危机并非不存在,神话有时离谎言只有一步之遥

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